مقاله در مورد پیش بها (بیعانه)

لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*

فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)

تعداد صفحه:9

 فهرست مطالب

در روزگار ما چنین عرف شده که دو طرف بر دادوستد یا بر اجاره‏اى توافق مى‏کنند ، اما توافقى در قالب تصمیم و وعده متقابل اولیه و نه نهایى، تا در آینده این توافق را قطعى سازند. گاه در چنین شرایطى مستاجر یا خریدار برپایه این توافق اولیه مقدارى پول در اختیار طرف توافق خود مى‏گذارد که آن را پیش بها یا بیعانه مى‏نامند اکنون باید دید: این توافق آغازین و این تصمیم بر معامله چه حکمى دارد؟ آیا تنها یک وعده اولیه است که هیچ الزامى نمى‏آورد، یا انشاى اجاره است و پیش بها نیز بخشى‏از اجرت شمرده مى‏شود، یا آن که‏این‏کار خود یک عقد مستقل‏دیگرى است؟ براى روشن شدن این مساله که بسیار مورد ابتلاى مردم است باید دو جنبه را بررسى کرد:

جنبه نخست:

 حکم توافق بر خرید و فروش یا اجاره، و این که آیا چنین توافقى الزام آور است‏یا نه؟

جنبه دوم:

 حکم پیش بها: (بیعانه) و این که باید آن را چه عنوانى داد؟

حکم توافق بر خرید و فروش یا اجاره:

در حقوق غرب آمده است که توافق بر انجام بیع یا اجاره در آینده، خود یک عقد و التزام است، و بنابر این اگر از دو طرف باشد براى هر دو الزام آور خواهد بود - این را در فقه وضعى (حقوق جدید) «توافق اولیه‏» نامیده‏اند - و اگر از یک طرف باشد به این معنا که یکى از طرف‏ها ملتزم شود که کالایى را مثلا تا یک ماه دیگر نفروشد و براى طرف دیگر نگه دارد - این وعده براى وى الزام آور خواهد بود - این را نیز در قانون، «وعده به عقد» نامیده‏اند. بدین ترتیب چنین التزامى را یک عقد صحیح دانسته‏اند که تمام آثار عقد بر آن بار مى‏شود. البته با این تفاوت که اثر چنین التزامى حصول عینى حق و نقل و انتقال در مال نیست، بلکه اثر آن لزوم وفا کردن به چیزى است که شخص وعده آن را داده یا خود را بدان ملتزم ساخته است; یعنى همان اجراى بیع یا اجاره در آینده. از همین روى اگر شخص پس از چنین تعهدى از وفا کردن به آن خوددارى ورزد، مى‏توان او را بدان ناگزیر ساخت. از این روى، همه شرطهاى صحت عقد و التزام از قبیل اهلیت، رضایت دو طرف، نبودن کاستى در قصد و دیگر شرطهاى عمومى شکل گیرى یا درستى عقدها، در این تعهد و توافق نیز، الزامى است.

از گفته‏هاى بسیارى از پژوهشگران در حوزه حقوق روز، چنین بر مى‏آید که به صرف فرارسیدن زمان توافق بر قرارداد نهایى - در مورد توافق ابتدایى طرفین که براى هر دو التزام آور است - و یا به صرف آشکار شدن نشانه‏هاى رغبت و یا تصرف در مبیع، از ناحیه کسى که به وى وعده بیع داده شده است - در مورد «وعده عقد» از سوى یک طرف که فقط براى خود او الزام مى‏آورد - همان توافق و تعهد آغازین و یا همان وعده، قراردادى نهایى شمرده مى‏شود، بى آن که نیازى به قرارداد تازه یا توافق جدیدى باشد. درست آن است که گفته شود: گاهى چنین فرض مى‏شود که از همان آغاز، توافق و قراردادى بر خرید و فروش یا اجاره صورت پذیرفته، و براى یکى از طرف‏هاى قرارداد یا براى هر دوى آنها حق عدم تسلیم یا حق فسخ، تا زمان معینى - براى نمونه تا زمان ثبت رسمى قرارداد - در نظر گرفته شده است، در چنین صورتى هیچ اشکال و تردیدى در درستى و نفوذ عقد وجود ندارد، و تنها نکته‏اى که در این فرض وجود دارد این است که: حصول قرارداد اجاره یا بیع از همان هنگام توافق اولیه بوده و در نتیجه نقل و انتقال از همان زمان محقق شده و همه حقوق عینى قرارداد از همان زمان بر آن مترتب مى‏شود، چنان که - به همین دلیل - تمام شروط لازم براى صحت عقد، باید در همان زمان وجود داشته باشد، و اگر فسخى هم صورت گیرد زمان آن نه از هنگام عقد، بلکه از هنگامى است که یکى از طرف‏ها به فسخ اقدام کرده است .

نمونه سوال - حقوق مدنی آزمون وکالت ۱۳۸۳

لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*

فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)

تعداد صفحه:14

 فهرست مطالب

 ۱ - اگر در خیار شرط آغاز مدت در عقد بیع ذکر نشده باشد ، این نقص چه اثری در عقد و شرط دارد ؟
۱ ) عقد و شرط باطل است .
۲ ) عقد نافذ و شرط غیرنافذ است .
۳ ) عقد نافذ و شرط خیار باطل است .
۴ ) عقد نافذ است و ابتدای خیار از تاریخ عقد محسوب است .

۲ - در صورتی که موجر از تسلیم عین مستاجره خودداری کند ، مستاجر چه اختیاری دارد ؟
۱ ) می تواند اجاره را فسخ کند .
۲ ) می تواند اجبار موجر را بخواهد .
۳ ) اجبار موجر را از دادگاه بخواهد و در صورت تعذز خیار فسخ دارد .
۴ ) با امتناع موجر عقد اجاره باطل می شود و مستاجر می تواند اعلام بطلان آن را بخواهد .

۳ - اگر شخص ثالثی پس از تسلیم مورد اجاره آن را غصب کند ، این اقدام در اجاره چه اثری دارد ؟
۱ ) مستاجر حق فسخ اجاره را دارد .
۲ ) اجاره در اثر تلف انتفاع باطل می شود .
۳ ) مستاجر فقط می تواند به غاصب رجوع کند .
۴ ) مستاجر می تواند از پرداخت اجاره بها خودداری کند .

۴ - اگر مال مغصوب در دست یکی از غاصبان تلف شود و مالک به غاصب دیگر رجوع کند ، غاصبی که جبران خسارت کرده است به چه کسی حق رجوع دارد ؟
۱ ) به کسی که مال در دست او تلف شده است یا به یکی از لاحقین خود
۲ ) فقط به کسی که مال در دست او تلف شده است .
۳ ) به هیچ کس حق رجوع ندارد .
۴ ) به یکی از غاصبان سابق خود .

۵ - در صورتی که چند تن به اجتماع وصی بر ثلث باشند و یکی از آنان فوت کند ، این حادثه چه اثری بر وصایت دارد ؟
۱ ) اجرای وصایت به مقام های عمومی واگذار می شود .
۲ ) وصایت از بین می رود و بقیه اوصیا نیز حق دخالت ندارند .
۳ ) وصایت از بین نمی رود و جمع باقی مانده به وصایت عمل می کنند .
۴ ) وصایت از بین نمی رود و به جای وصی متوفی امینی به جمع باقی مانده اضافه می شود .

۶ - اگر اشخاصی که بین آنها توارث باشد بمیرند و تاریخ فوت یکی از آنها معلوم و دیگری از حیث تقدم و تاخر مجهول باشد ، توارث چگونه اجرا می شود ؟
۱ ) هر دو از هم ارث می برند .
۲ ) هیچ یک از دیگری ارث نمی برد .
۳ ) آنکه تاریخ فوتش معلوم است از دیگری ارث می برد .
۴ ) آنکه تاریخ فوتش مجهول است از دیگری ارث می برد .

۷ - در صورتی که موضوع تعهد در قراردادی عین کلی باشد ، متعهد از چه نوع باید وفای به عهده کند ؟
۱ ) متعهد مجبور نیست که از فرد اعلای آن ایفا کند ، لیکن از فردی هم که عرفا معیوب محسوب است نمی تواند بدهد .
۲ ) از نوع متوسط به انتخاب خود وفای به عهده می کند .
۳ ) انتخاب مصداق کلی با مدیون است .
۴ ) از عالی ترین نوع باید انتخاب کند .

۸ - اگر کالای فروخته شده دارای عیب باشد و خریدار بخواهد ارش بگیرد ، میزان آن چه مقدار است ؟
۱ ) خسارت ناشی از عیب کالا
۲ ) تفاوت قیمت کالای بی عیب و معیب در بازار
۳ ) تفاوت قیمت کالای بی عیب در بازار و ثمن معامله
۴ ) به نسبت قیمت کالای بی عیب و معیب در بازار از ثمن معامله کسر می شود .

۹ - زن و شوهری که با هم در محلی زندگی مشترک دارند ، درباره مالکیت اثاث خانه اختلاف پیدا می کنند و هیچ کدام نیز دلیلی بر مالکیت خود ندارد ، اثاث مورد اختلاف ، ملک چه کسی محسوب می شود ؟
۱ ) همه اثاث موجود مشترک محسوب است .
۲ ) همه اموال به شوهری که درآمد دارد تعلق می یابد .
۳ ) آنچه مورد استفاده اختصاصی مرد است به او تعلق دارد و سایر اثاثیه منحصرا متعلق به زن است .
۴ ) آنچه مورد استفاده اختصاصی زن است به او تعلق دارد و آنچه شوهر به اختصاص استفاده می کند ملک او است و بقیه مشترک محسوب است .

۱۰ - وکیلی خانه موکل را به نمایندگی از طرف او می فروشد و بعد معلوم می شود که پیش از وقوع معامله عزل شده بوده در این صورت ، آیا معامله درست است ؟
۱ ) معامله در صورتی نافذ است که خبر عزل به وکیل نرسیده باشد .
۲ ) معامله فضولی و غیرنافذ است .
۳ ) معامله در هر حال نافذ است .
۴ ) معامله باطل است .